Когда мы принимаем решение о том, чтобы купить в Италии дом, то это действительно важный момент в нашей жизни. Наша команда экспертов с многолетним опытом в итальянском рынке недвижимости готова сделать этот процесс максимально комфортным и безопасным для вас. Мы знаем, как избежать подводных камней и гарантировать вам успешную сделку.

С этим решением связано множество эмоций: планы, настоящие и прошлые жертвы и много-много надежд на наше будущее и будущее нашей семьи.

Именно поэтому человек должен быть уверен в том, что он собирается купить!

Что нужно тщательно проверить, чтобы купить в Италии дом

Помимо эстетической, функциональной и практической стороны нашего нового дома, необходимо также проверить менее очевидные, но иногда более важные аспекты нашего экономического выбора.

Представьте, что вы собираетесь купить подержанный автомобиль. Разумеется, вы не сделаете это без тщательной проверки машины у надежного механика. Вы хотите быть уверены, что двигатель в порядке, что машина не имеет скрытых дефектов и будет служить вам долго.

Теперь представьте, что квартира – это ваш новый автомобиль. Проверка всех аспектов квартиры перед покупкой – необходимость.

Ситуация с итальянской недвижимостью сложна: оценки показывают, что не менее 70% объектов имеют проблемы.

Единственное практическое решение, позволяющее минимизировать риски, — это тщательно знать, что нужно проверить ДО покупки нового дома.

На самом деле, за все проблемы отвечает нынешний владелец, продавец.

Но кто и что проверяет?

В процесс продажи недвижимости вовлечено несколько профессионалов.

У каждого из них своя специфическая задача, но проверки проблем, о которых я хочу вам рассказать, не проводит НИКТО.

На самом деле:

• Агент по недвижимости должен проделать значительный объем работы, чтобы эффективно прорекламировать вашу недвижимость, подобрать надежных покупателей и выступить посредником между сторонами.
• Нотариус, как госслужащий с юридическими знаниями, обеспечивает безопасность и юридическую надежность сделки, но не занимается техническими вопросами..

Все эти фигуры важны и заслуживают вашего доверия, но они не обладают полезными техническими знаниями в данном аспекте.

Очевидно, что и агент по недвижимости, и нотариус могут по вашему запросу указать технического специалиста, специализирующегося в этой области. Такой специалист сможет предоставить вам точную и исчерпывающую проверку объекта недвижимости.

Но почему эти проверки не проводятся всегда, чтобы купить в Италии дом?!

Логика подсказывает!

Потому что, поскольку ответственность лежит исключительно на продавце, любые юридические и экономические проблемы возникают исключительно между продавцом и покупателем. 

Сейчас я объясню, почему.

Агент по недвижимости получает задание от продавца.

Его задача состоит в том, чтобы, насколько ему известно, обнародовать имеющуюся в его распоряжении информацию (известные ему условия…). По закону именно продающий собственник обязан предоставить ему всю информацию о своей недвижимости.

Только владелец может получить ее для сохранения конфиденциальности!

Поэтому единственное, что может сделать хороший агент по недвижимости, — это порекомендовать владельцу провести инспекцию до того, как недвижимость будет выставлена на продажу.

 Однако часто этого не происходит, и знаете почему?

Без достаточной информации о возможных проблемах после покупки, клиенты часто игнорируют осторожность в попытке сэкономить деньги. Однако, после приобретения недвижимости, ответственность за устранение проблем ложится на покупателя.

На самом деле, ответственность за санкции и исправления всегда несет нынешний владелец. Конечно, в этом случае вы можете законно отомстить тому, кто продал вам эту проблему.

Но мы прекрасно знаем, что это влечет за собой в эмоциональном и финансовом плане.

Но сколько стоит купить в Италии дом?!

Правильно проведенная проверка стоит совсем немного, но «если я могу ее избежать, то это все равно очень маленькая экономия!!!». Так думают продавцы жилья.

И если те, кто должен был бы советовать вам сделать это, более того, настаивать на этом, не делают этого, у них есть на то свои причины.

Потому что, правильно или неправильно, они заботятся о своих собственных интересах, а не о ваших.

 Проблема с агентами по недвижимости

Хорошему агенту недвижимости может быть трудно предложить проверку недвижимости клиента из-за давления конкурентов. Они могут утверждать, что проверка не нужна или что на нее нет времени. Однако это обычно связано с желанием быстрее заключить сделку и получить комиссионные. Проблемы остаются за вами, кто покупает или продает. Они не несут никакой ответственности.

Хороший агент по недвижимости становится главным помощником из-за недостатка информации у продавцов. Он играет важную роль в обеспечении клиента всей необходимой информацией.

Я никогда не могу понять, как можно не проверить такую важную покупку, как собственный дом, тем более, когда стоимость составляет сотни тысяч евро.

Точка зрения нотариуса

Нотариус обладает экспертизой в юридических и налоговых вопросах, но он редко лично проверяет недвижимость до совершения сделки. Его обязанность включает проверку документов (что, особенно в Италии, является сложной задачей) и защиту интересов сторон в пределах его компетенции.

Если документы неправильные, как он может защитить вас?

7 вещей, которые необходимо проверить, чтобы купить в Италии дом

Покупая дом без агента, проверьте сами или с помощью эксперта ключевые документы о недвижимости.

Непосвященному человеку трудно понять, на что нужно обратить внимание и на что обратить внимание. Я постараюсь объяснить вам различные шаги как можно проще.

1.ДОКУМЕНТЫ О ПРОИСХОЖДЕНИИ

Это документ, который должен иметь владелец, чтобы доказать, что он обладает правами на здание, которое он хочет продать.

В нем содержится вся основная информация, необходимая для того, чтобы понять, как он получил право на владение собственностью, какие ограничения или сервитуты могут существовать, не будучи видимыми с первого взгляда.

Эти ограничения, очевидно, перейдут от продавца к покупателю после покупки!

Как правило, агент по продаже недвижимости должен попросить покупателя предоставить эти сведения и передать их непосредственно нотариусу.

В обязанности нотариуса входит проверка правильности передачи прав собственности на здание в предыдущие годы и составление нового документа, который вы и продавец подпишите.

2.ГОРОДСКОЕ СООТВЕТСТВИЕ 

Это «скрытый» аспект, который может создать больше всего проблем.

Градостроительное соответствие подтверждает регулярность постройки или реконструкции здания через получение необходимых разрешений.

Все построенное должно быть утверждено муниципалитетом.

Отклонение от этого является нарушением, которое, если возможно, должно быть исправлено до продажи.

Если устранить его невозможно, необходимо снести злоупотребление; закон этого не прощает.

ВАЖНО: Административная ответственность за любые проблемы лежит на нынешнем владельце.

Нотариус требует от продавца устранения проблем с недвижимостью, даже если он не является их источником. Договор будет содержать ссылки на муниципальные проекты, где продавец подтверждает их регулярность под свою уголовную ответственность. Новые владельцы часто сталкиваются с неожиданными проблемами при ремонте приобретенного здания.

3. КАДАСТРОВОЕ СООТВЕТСТВИЕ, ЧТОБЫ КУПИТЬ ДОМ В ИТАЛИИ

Часто путают кадастровое и градостроительное соответствия.

Это две разные области.

Даже в Земельном кадастре важна полная корректность документов.

Кадастровая планиметрия — упрощенное изображение собственности, в то время как план муниципалитета содержит более детальную информацию.

Проверка кадастрового плана — первый шаг для реального состояния объекта.

Я рекомендую включить проверку городского и земельного соответствия в предварительные условия сделки перед окончательной подписью у нотариуса.

4. СЕРТИФИКАТ ПРИГОДНОСТИ

Это документ, выдаваемый муниципалитетом по завершении строительных работ в здании.

Этот документ подтверждает, что ваше здание соответствует минимальным требованиям безопасности.

Например, сертификат пригодности для проживания проверяет стандарты энергетики, статической безопасности и другие аспекты.

Отсутствие или устаревший сертификат может свидетельствовать о проблемах. Сертификат является основой для банковского кредита и обязателен для продажи недвижимости. Без него покупка недвижимости может быть проблематичной.

Риск того, что вы не сможете перепродать ее в будущем, очень велик. Чтобы устранить все проблемы до покупки, целесообразно сделать это за счет продавца, поскольку вся ответственность всегда лежит на нынешнем владельце.

5. СЕРТИФИКАТ ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНОСТИ

Этот документ в упрощенном виде показывает энергоэффективность вашей недвижимости.

Благодаря шкале энергетических классов вы сможете оценить энергопотребление и затраты на поддержание комфорта в доме.

Учитываются качество стен и окон, географическая планировка и эффективность систем, таких как отопление и охлаждение.

Для его действительности необходимо правильно внести его на специальный телематический портал.

При покупке дома в Италии важно учитывать эти аспекты для обеспечения качества и эффективности недвижимости.

Не волнуйтесь.

Задача нотариуса — проверить формальную правильность сертификата и вписать его в договор купли-продажи вашего дома.

6 СЕРТИФИКАТ СООТВЕТСТВИЯ УСТАНОВОК

При строительстве или реконструкции здания все системы (электричество, водоснабжение, отопление и т. д.) должны быть сертифицированы установившей их компанией для обеспечения безопасности.

Этот документ, хотя не обязателен для продажи, важен для покупателя, поскольку гарантирует соответствие систем нормам безопасности и исключает неожиданные проблемы после покупки.

Например, если системы оказываются неисправными, их придется ремонтировать за счёт покупателя. Рекомендуется включать информацию о состоянии установок в нотариальный акт.

Это является формой защиты для обеих сторон.

7 ПРОВЕРКА РАСХОДОВ КОНДОМИНИУМА, ЧТОБЫ КУПИТЬ В ИТАЛИИ ДОМ

Важным документом, который часто не запрашивается, является подтверждение администратором кондоминиума об отсутствии непогашенных расходов продавца на содержание кондоминиума.

Иногда продавец имеет значительную задолженность по платежам в кондоминиум, и после покупки вам придется оплачивать её. Хотя этот документ не является обязательным, как покупатель вы вправе потребовать его у продавца.

Полезно также запросить у продавца или администратора кондоминиума копии протоколов собраний за последний год. Это позволит вам проверить, были ли решены все чрезвычайные расходы, связанные с кондоминиумом.

После покупки вам придется оплатить эти расходы, поэтому важно знать о них заранее. Например, если кондоминиум решит установить лифт до вашей покупки, вы будете обязаны оплатить свою долю расходов, даже если живете на первом этаже. Предвидение возможных расходов на этапе переговоров перед покупкой поможет избежать неприятностей.

Данная статья и содержащаяся в ней информация, учитывая технические и юридические сложности, не может быть исчерпывающей и, прежде всего, не заменяет профессиональной консультации специалиста.

А если хотите для начала познакомиться поближе с Италией и её культурным наследием, вам стоит начать с самых знаковых мест и традиций этой удивительной страны.