Решили купить дом в Италии, но не знаете, с чего начать?
Покупка недвижимости за границей — это серьёзный шаг, особенно когда речь идёт о налогах и банковских процедурах. Команда ITALIATUT поможет вам пройти этот путь без ошибок и стресса, объяснив всё простыми словами.
Пошаговое руководство по покупке жилья в Италии в 2025 году
1. Первое, что необходимо иностранцу, решившему заняться покупкой недвижимости в Италии — это Codice Fiscale, итальянский налоговый код. Он представляет собой уникальный 16-значный буквенно-цифровой идентификатор, который используется для всех финансовых и юридических операций: покупки дома, открытия банковского счёта, оплаты налогов и коммунальных услуг. Получить его можно в налоговой службе (Agenzia delle Entrate) или через консульство Италии в вашей стране.
2. Для покупки недвижимости и оплаты коммунальных услуг потребуется итальянский банковский счёт. Это упрощает переводы, расчёт с нотариусом, оплату счетов и регистрацию платежей. Также через этот счёт оформляется автоматическая оплата (domiciliazione bancaria) коммунальных услуг.
3. После того как вы выбрали объект, начинается процесс переговоров. Покупатель делает письменное предложение о покупке с указанием цены и условий. Если продавец принимает предложение и подписывает его, он обязуется не продавать недвижимость другим до установленного срока. Это защищает покупателя от потери интересующего объекта.
4. Перед подписанием договора необходимо провести юридическую проверку объекта:
— Титул собственности (Titolo di Provenienza) — документ, подтверждающий право собственности.
— Кадастровая регистрация (Catasto) — проверка правильности регистрации объекта.
— Городской план (Ufficio Urbanistico) — удостовериться, что постройка имеет все разрешения.
— Реестр недвижимости (Conservatoria) — проверить, нет ли на объекте долгов, залогов или ипотеки.
— Предварительный договор (Compromesso) — это соглашение, где стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в будущем. На этом этапе покупатель вносит гарантийный залог (caparra confirmatoria) — обычно около 10% стоимости объекта.Если продавец отказывается от сделки, он возвращает сумму залога в двойном размере.Если покупатель отказывается — теряет залог полностью.
— Нотариальный акт (Rogito Notarile) — это финальный договор купли-продажи, подписываемый у нотариуса.В этот момент право собственности официально переходит к покупателю. Нотариус проверяет все документы, подготавливает акт и регистрирует сделку в государственном реестре. После этого оригинал хранится у нотариуса, а покупатель получает заверенную копию.
Расходы при покупке недвижимости за границей
— Комиссия агентству. При покупке через агентство оплачивается комиссия около 3% от стоимости недвижимости + НДС (IVA). Эту сумму платят обе стороны — и покупатель, и продавец.
— Основные налоги при покупке:
a) Если продавец — частное лицо:
1. Имущественный налог (Imposta di Registro) — первая недвижимость: 2% от кадастровой стоимости; вторая недвижимость: 9%
2. Ипотечный налог (Imposta Ipotecaria) — 50 €
3. Кадастровый налог (Imposta Catastale) — 50 €
b) Если продавец — компания (с НДС):
1. НДС (IVA) — первая недвижимость: 4%, вторая: 10%, жильё класса «люкс»: 22%
2. Остальные налоги (регистрационный, ипотечный и кадастровый) — по 200 € каждый.
— Нотариальные услуги. Стоимость нотариальных услуг зависит от региона и цены недвижимости. В среднем — от 1 500 до 3 000 евро.
— Годовые налоги и обслуживание
1. IMU (имущественный налог) — не взимается за первую недвижимость (если не роскошная),
для второй — около 0,76% от кадастровой стоимости.
2. TARI и TASI — налоги на вывоз мусора и городские услуги (рассчитываются по площади).
3. Коммунальные услуги — электричество, вода, газ оплачиваются каждые 2 месяца.
4. Кондоминиальные взносы — для квартир в жилых комплексах (зависит от размера и услуг здания).
Покупка недвижимости за границей. Советы
— Проверьте все документы у нотариуса или юриста до подписания.
— Рассчитайте итоговую сумму с учётом налогов и сборов.
— Используйте услуги лицензированного агента.
— Не переводите деньги напрямую продавцу — только на счёт, указанный нотариусом.
С ITALIATUT процесс покупки дома в Италии становится безопасным и понятным: от открытия счёта и сбора документов до передачи ключей. Мы рядом, чтобы каждая деталь была учтена.
