Недвижимость в Италии для аренды: реальный срок получения контракта

От роскошных квартир в исторических центрах до уединенных вилл с видом на море, у нас есть идеальная недвижимость в Италии для каждого путешественника. Наши специалисты помогут подобрать лучший вариант, учитывая ваши предпочтения и бюджет.

Договор аренды: основные нюансы

Договор аренды — это соглашение, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору право пользования недвижимостью на определенный срок в обмен на денежное вознаграждение. Важно отметить, что договор аренды отличается от договора найма.

Аренда является консенсуальным договором, который заключается посредством взаимного согласия сторон на передачу пользования имуществом. Договор аренды имеет свободную форму, и Гражданский кодекс не требует определенной договорной формы. Фактическая передача объекта не является существенным элементом для завершения договора; поставка объекта — это основное обязательство арендодателя.

В рамках договора аренды арендодатель обязуется предоставить имущество в пользование арендатору, который, в свою очередь, обязан выплачивать вознаграждение и вернуть имущество в том же состоянии по завершении срока аренды.

Аренда отличается от найма тем, что передается исключительно производственный актив, такой как компания или бизнес.

-> Помощь Italiatut в аренде жилья в Италии

Содержание договора аренды

Следует отметить, что не все договоры аренды имущества имеют одинаковое содержание, поскольку оно зависит от типа договора, который подписывают стороны, от того, основан ли он на необходимости, сроке или рассмотрении. Следовательно, в разных договорах эти элементы могут отличаться.

При составлении договора арендодатель и арендатор должны соблюдать закон.

Перед заключением договора аренды важно установить определенные условия, касающиеся арендной платы, услуг, включенных в договор, и гарантийного депозита. Вот некоторые основные моменты, которые необходимо прояснить перед заключением договора аренды:

1. Срок аренды

Закон предусматривает различные виды договоров с разным сроком действия:

— Бесплатный договор 4+4 (четыре года плюс четыре года продления) для бесплатной аренды

— Согласованный договор 3+2 (три года плюс два года продления) на субсидированную или согласованную арендную плату;

— Переходный контракт (от 1 месяца до 18 месяцев);

— Контракт для студентов университета (от 6 месяцев до 36 месяцев).

Однако закон предусматривает принципы, которым должны следовать арендодатель и арендатор при составлении договора, определяя типичные модели, из которых стороны могут выбирать в зависимости от своих потребностей.

Существуют различные виды договоров аренды, которые мы перечислим ниже:

1. Договор безвозмездной аренды (Срок: минимально 4 года или автоматическое продление);

2. Договор аренды с оговоренной арендной платой( Срок: 3 года. Продление: если в течение 3 лет не будет заключен новый договор, аренда автоматически продлевается на 2 года, если арендатор не уведомил арендатора о расторжении за 6 месяцев до окончания срока);

3. Договор аренды, носящий временный характер (Срок: 1-18 месяцев. Продление: Стороны могут продлить договор по взаимному согласию. Арендодатель должен подтвердить продолжение временных обстоятельств, таких как командировка или обучение);

4. Договор аренды для студентов университета, проживающих вне дома(Срок: 6-36 месяцев. Продление: Автоматическое, если арендатор не уведомил арендодателя о расторжении за 3 месяца до окончания срока.)

*Договор аренды — это соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору право пользования недвижимостью за вознаграждение. Договор аренды отличается от найма и имеет консенсуальный характер. Основные обязательства включают предоставление имущества арендатору и выплату вознаграждения.

-> Помощь Italiatut в аренде жилья в Италии

2. Особенности аренды

— Аренда производственных активов: Это особый договор, по которому в пользование передается исключительно производственный актив, такой как компания или бизнес.

— Регистрация договора: Если срок аренды превышает 30 дней, арендодатель обязан зарегистрировать договор аренды в течение 30 дней и уведомить арендатора и администратора кондоминиума (если недвижимость в Италии находится в кондоминиуме) в течение 60 дней.

— Права арендатора: Арендатор имеет право первого выкупа недвижимости, если арендодатель решит продать объект после первого срока аренды (4 года).

Договор аренды регулируется гражданским кодексом и предоставляет сторонам широкие возможности для установления условий аренды. Однако, важно соблюдать юридические требования и сроки уведомления, чтобы избежать конфликтов и обеспечивать законность всех действий.

3. Возможность использования сухого талона

Cedolare Secca

Если арендодатель выбирает режим «cedolare secca», он освобождается от уплаты регистрационного налога и гербового сбора, которые обычно обязательны для регистрации, расторжения и продления договоров аренды.

Однако, при этом режиме арендодатель отказывается от возможности обновления арендной платы на весь срок действия договора, даже если это предусмотрено в самом договоре. Это также включает индексацию на национальный индекс потребительских цен ISTAT за предыдущий год.

Согласованная арендная плата

Выбор согласованной арендной платы выгоден как для владельцев, так и для арендаторов. Арендаторы с низкими доходами могут получить налоговые вычеты в налоговой декларации.

Если недвижимость в Италии сдается в аренду по субсидированной или согласованной арендной плате в муниципалитете с высокой напряженностью жилищного фонда или в муниципалитете, перечисленном в постановлении CIPE, арендодатель может воспользоваться следующими льготами:

— Купон 10%.

— Льготы по обычному налогообложению: дополнительный вычет 30% и снижение на 30% сборов для целей регистрационного налога.

— Снижение на 25% налогов Imu и Tasi.

Если недвижимость  в Италии находится в муниципалитете, не включенном в число муниципалитетов с высокой напряженностью жилищного фонда или не перечисленном в постановлении CIPE, но в котором было введено чрезвычайное положение в связи со стихийными бедствиями в течение пяти лет, предшествовавших 28 мая 2014 года, арендодатель может воспользоваться:

— Купоном в размере 10%.

— Скидкой в размере 25% на Imu и Tasi.

Если ни одно из вышеуказанных условий не выполняется, арендодатель не может воспользоваться льготами ни по купону в размере 10%, ни по обычному налогообложению, за исключением скидки в размере 25% на Imu и Tasi.

4. Депозит в договоре аренды

— Беспокойства Владельцев Второго Дома

 — Страховой Депозит — сумма, которую арендодатель получает при заключении договора аренды. Его цель — защитить арендодателя от возможных убытков, если арендатор причинит ущерб имуществу или не выполнит свои обязательства.

 — Назначение депозита

Страховой депозит используется для покрытия ущерба, нанесенного арендатором, и защиты от неоплаты последних месяцев аренды. Арендодатель вправе удерживать эту сумму, если имущество будет возвращено в плохом состоянии.

 — Передача депозита

Арендатор обязан передать депозит арендодателю при заключении договора. Уплата депозита не облагается налогом, за исключением случаев, когда сумма выплачивается третьим лицом, тогда взимается налог в размере 0,50%.

 5. Способы внесения депозита

— Наличными

— Банковской или страховой гарантией

— Сберегательной книжкой банка/почтового отделения на предъявителя, если сумма менее 1 000 евро

 6. Размер депозита

Сумма депозита определяется сторонами, но не должна превышать трех месячных арендных платежей. Условия депозита и его размер должны быть прописаны в договоре аренды. Превышение установленного лимита делает соответствующее положение недействительным.

 7. Проценты на депозит

Арендодатель обязан ежегодно выплачивать проценты на сумму депозита. Это обязательное требование для защиты интересов арендатора.

8. Возврат депозита

По окончании срока аренды депозит возвращается арендатору вместе с начисленными процентами. Если арендодатель не возвращает депозит своевременно и не подает иск о возмещении ущерба, арендатор может потребовать немедленного возврата депозита. Если же иск подан, возврат происходит по результатам его рассмотрения.

Страховой депозит — эффективный инструмент защиты для арендодателя. Он помогает минимизировать риски, связанные с неуплатой аренды и порчей имущества, обеспечивая арендодателю спокойствие и финансовую безопасность.

Плата за регистрацию договора аренды. Недвижимость в Италии

1. Обязательства по Регистрации Договора Аренды

С 2016 года обязанность по регистрации договора аренды лежит на арендодателе. Регистрация должна быть выполнена в течение 30 дней с момента подписания договора.

Арендодатель регистрирует договор аренды, обратившись в Налоговое управление и заполнив форму RLI, или используя телематические услуги. Агенты по недвижимости и владельцы десяти и более объектов обязаны использовать телематические услуги.

2. Расходы на Регистрацию

— Жилые здания: 2% от годовой арендной платы, умноженной на количество лет.
— Инструментальные здания: 1% от годовой арендной платы для аренды лицами, облагаемыми НДС, и 2% в остальных случаях.
— Деревенская земля: 0,50% от годовой арендной платы, умноженной на количество лет.
— Прочая недвижимость: 2% от годовой платы, умноженной на количество лет.

К регистрационному налогу добавляется гербовый сбор в размере 16 евро за каждый экземпляр договора (каждые 4 страницы или каждые 100 строк текста).

3. Плата за Многолетнюю Аренду

Два варианта уплаты регистрационного сбора для многолетних договоров:

1. Оплата налога за весь срок действия договора при регистрации с скидкой на половину процентной ставки.
2. Ежегодная выплата налога (2% от арендной платы за каждый год с учетом повышений Istat).

При досрочном расторжении договора можно потребовать возврата суммы за оставшиеся годы.

4. Регистрация Депозита

Если залог оплачивает третье лицо, уплачивается налог по ставке 0,50%.

5. Ответственность за Расходы

Арендодатель и арендатор несут совместную ответственность за расходы по регистрации договора аренды.

6. Оплата Налогов

Налоги можно оплатить с помощью формы F24 или телематическими средствами. Гербовый сбор оплачивается электронными марками. При электронной регистрации сборы можно оплатить путем дебетования счета.

7. Режим «Cedolare Secca»

При выборе режима «cedolare secca» не уплачиваются ни гербовый сбор, ни налог на регистрацию. Вместо этого применяется фиксированный налог в размере 21% или 15% для согласованной арендной платы в определенных городах.

Регистрационный налог и гербовый сбор

Регистрационный налог за регистрацию договора аренды и последующие аннуитеты оплачиваются обеими сторонами в соотношении 50/50. Гербовый сбор оплачивает арендатор.

Активация коммунальных услуг

Владение пустующим вторым домом часто вызывает беспокойство у арендодателей. Найти подходящего арендатора может быть сложно, и это вызывает страх перед возможными проблемами: неоплаченными счетами, задержками арендных платежей и порчей имущества. К счастью, сегодня существуют различные инструменты, помогающие арендодателям обезопасить себя от неприятных сюрпризов.

Для того чтобы можно было приступить к активации коммунальных услуг, необходимо установить, кто будет являться держателем коммунальных платежей.

Обычно арендодатель требует, чтобы арендатор оплачивал коммунальные услуги на свое имя, если он собирается проживать в квартире в течение длительного времени, и наоборот, при краткосрочной аренде арендодатель также может принять решение о сохранении коммунальных услуг на свое имя.

Регистрация договора аренды

Регистрация договора аренды является обязательной как для арендаторов, так и для нанимателей, в течение 30 дней с момента заключения или начала действия договора (в зависимости от того, что наступит раньше).

Только если срок действия договора не превышает в общей сложности 30 дней в году, вы не обязаны регистрировать договор.

Досрочное расторжение договора аренды

1. Прекращение Договора Аренды: Права и Обязанности

При заключении договора аренды дата окончания обычно указывается в самом договоре. Однако могут возникнуть ситуации, когда арендатору или арендодателю потребуется расторгнуть договор до истечения его срока. 

 2. Право Арендатора на Досрочное Расторжение

Арендатор имеет право расторгнуть договор в любое время при наличии серьезных причин, предусмотренных специальным пунктом о расторжении в договоре. В соответствии с законом (статья 3 Закона № 431/1998), арендатор должен уведомить арендодателя заказным письмом за 6 месяцев до планируемого расторжения. 

 3. Ограниченные Возможности Арендодателя

Для арендодателя возможности досрочного расторжения договора ограничены. 

 4. Уведомление о Расторжении

— Жилая недвижимость: Арендодатель должен направить уведомление арендатору не менее чем за 6 месяцев до истечения срока аренды.

— Нежилая недвижимость и гостиничная деятельность: Уведомление должно быть направлено за 12 или 18 месяцев до истечения срока аренды.

5. Причины для Отказа от Продления Договора

Арендодатель может отказаться от продления договора, если:

1. Личное использование: Он намерен использовать недвижимость для собственного проживания или для проживания своих родственников (супруг, родители, дети или родственники до второй степени родства).

2. Общественные цели: Он планирует использовать имущество для общественных, социальных, культурных или религиозных целей. В этом случае арендодатель должен предложить арендатору другое подходящее имущество.

3. Наличие другой недвижимости у арендатора: Если арендатор имеет в своем распоряжении свободное и подходящее жилье в том же муниципалитете.

4. Ремонт и реконструкция: Если здание требует серьезного ремонта или реконструкции, и пребывание арендатора мешает проведению этих работ.

5. Непостоянное проживание арендатора: Если арендатор не использует здание постоянно без обоснованной причины.

6. Продажа недвижимости: Если арендодатель намерен продать недвижимость и не имеет другой жилой недвижимости, кроме собственной. В этом случае арендатор имеет право на преимущественную покупку.

Эти условия должны быть четко указаны в уведомлении о расторжении договора, и арендодатель обязан соблюдать все законные требования и сроки.

Советы по составлению договора аренды

При заключении договора аренды важно тщательно подойти к его составлению, чтобы избежать возможных споров. Вот основные шаги, которые необходимо учитывать:

— Название Договора
В начале первой страницы следует указать название, например, «Договор аренды жилья», чтобы четко обозначить предмет договора.

— Стороны Договора
Необходимо указать полные личные данные сторон договора: арендодателя и арендатора, а также обозначить их роли в договоре.

— Объект Недвижимость в Италии
Следует указать полный адрес и кадастровые данные арендуемой недвижимости.

— Сертификат Энергетической Эффективности
Согласно действующему законодательству, договор аренды не может быть заключен и зарегистрирован без наличия сертификата энергетической эффективности (APE), выданного квалифицированным специалистом.

— Срок Аренды
В договоре должны быть четко указаны дата начала и дата окончания аренды. Также необходимо определить возможность досрочного расторжения договора и условия для этого.

— Арендная Плата, Условия Оплаты, Гарантийный Депозит
В договоре должны быть указаны:

— Размер ежемесячной и ежегодной арендной платы.
— Условия оплаты (например, наличными, банковским переводом).
— Срок внесения арендной платы.
— Размер гарантийного депозита (если он имеется), а также условия его возврата.

— Расходы
Необходимо определить, кто будет оплачивать коммунальные и другие расходы (вода, газ, электричество, кондоминиумные расходы и прочее).

— Обязательства Сторон
Необходимо четко определить обязательства арендатора, такие как:

— Соблюдение всех применимых законов.
— Использование имущества по назначению.
— Запрет на сдачу в субаренду и другие обязательства.

— Невыполнение Обязательств
Следует описать меры, которые арендодатель вправе принять в случае невыполнения условий договора аренды, например, просрочки оплаты или нарушения условий аренды.

— Дата и Подпись
Дата подписания договора и подписи обеих сторон должны быть указаны в конце документа.

Налоговый вычет по договору аренды

Согласно правилам, расходы на аренду жилья, понесенные при ежемесячной оплате, могут быть приняты в качестве налогового вычета в декларации о доходах модели 730 или Modello Unico. Это зависит от типа договора и назначения аренды, снижая налогооблагаемый доход Irpef.

-> Консультация специалистов Italiatut

Налоговый Вычет по Обычным Договорам Аренды или Лизинга

Возможные вычеты аренды:

— Основного жилья.

— Жилья по справедливой или обычной ставке.

— Для работников, вынужденных сменить место жительства по рабочим причинам.

— Аренда для студентов, проживающих вне места учебы.

— Социального жилья (до 2016 года).

 Проценты Налоговых Вычетов

— 5% вычета на доход арендодателя по обычным договорам аренды.

— Уменьшение на 25% для аренды в Венеции и на островах Джудекка, Мурано и Бурано.

— Уменьшение на 35% для аренды зданий исторического и художественного значения.

— Вычет по опции «cedolare secca»: рассчитывается индивидуально.

Типы Договоров

— Аренды 4+4, регулируемые Законом 431 от 1998 года.

— Договоры с согласованной арендной платой (3+2).

— Для студентов и молодежи (20-30 лет).

 Условия для Налогового Вычета

Жилье должно использоваться в качестве основного. Вычет применяется за период фактического использования.

Использование налоговых вычетов по аренде может значительно снизить налогооблагаемый доход. Учитывайте тип договора, доход и соответствующие условия.

Готовы арендовать жильё в Италии — быстро, безопасно и без бюрократических проволочек? Закажите онлайн-консультацию по аренде недвижимости. 

Пишите нам в Telegram, мы ответим на любые вопросы по аренде недвижимости в Италии!