Покупка недвижимости в Италии в 2024 году звучит как ваша давняя мечта. Но сейчас это то, что может осуществить каждый из нас. И в этом непростом деле необходимо точно знать, что делать при покупке недвижимости, чтобы избежать ошибок, которые могут повлечь за собой серьезные последствия. Наша компания готова помочь вам в этом, и наши клиенты могут это подтвердить. Для получения дополнительной информации пишите в чат на нашем сайте.

В данной статье мы расскажем о том, что необходимо знать перед покупкой недвижимости в Италии в 2024 году, чтобы избежать неприятных сюрпризов в процессе покупки.

Покупка недвижимости в Италии 2024. Что нужно знать перед покупкой. 

Мы предлагаем вашему вниманию список основных шагов, которые необходимо предпринять, для покупки недвижимости.

1.  Codice fiscale.

Если вы собираетесь приобрести недвижимость в Италии, то вам в первую очередь понадобится налоговый код (FISCAL CODE).

FISCAL CODE — это 16-значный буквенно-цифровой код, основанный на фамилии, имени, месте и дате рождения, который служит регистрацией в налоговой сфере физических лиц, проживающих на территории Италии.

2. Открытие банковского счета.

При покупке недвижимости рекомендуется открыть банковский счет в Италии, так как это упростит процедуру оплаты и позволит напрямую перечислять денежные средства за коммунальные услуги.

3. Официальное предложение о покупке.

Когда клиент, посетив несколько объектов недвижимости, принимает решение о покупке одного из них, переговоры начинаются с ПРЕДЛОЖЕНИЯ О ПОКУПКЕ.

Предложение о покупке должно быть сделано в письменной форме, в то время как уведомление о готовности приобрести недвижимость может быть сделано в устной форме.

После того как продавец подписывает предложение, соглашаясь с предложенной ценой, он обязуется не продавать недвижимость другому покупателю до установленной даты. Это защищает покупателя от возможности потерять возможность приобрести недвижимость.

4. Проверка в земельном кадастре, градостроительном бюро, консерватории.

Перед оформлением покупки необходимо провести следующие проверки:

-Свидетельство о происхождении: это документ, подтверждающий право собственности на недвижимость;

-Земельный кадастр: проверить, зарегистрирована ли собственность должным образом;

-Градостроительное управление: проверить, есть ли у объекта обычное разрешение на строительство;

-Земельный кадастр: чтобы проверить, не находится ли недвижимость под ипотечным залогом.

5. Предварительный договор.

Предварительный договор (известный как compromesso) — это соглашение, по которому стороны взаимно обязывают друг друга заключить последующий окончательный договор (rogito). По сути, он не передает право собственности на недвижимость, но обязывает к такой передаче впоследствии. Также предварительный договор должен содержать все основные пункты будущего договора.

Договор составляется и оформляется через один-три месяца после заключения сделки.

Если предложение о покупке оговорено и принято, это создает юридически обязывающие отношения между сторонами.

После подписания Compromesso и внесения задатка, равного примерно 10 % от стоимости покупки, продавец может отказаться от сделки, вернув покупателю внесенный задаток плюс сумму, равную самому задатку.

Пример: Если вы внесли депозит в размере € 5 000, вы получите обратно € 5 000 из депозита плюс еще € 5 000.

Если покупатель отказывается от сделки, он теряет задаток в полном объеме.

В зависимости от ситуации продавец (не выполнивший свои обязательства) и покупатель (не выполнивший свои обязательства) могут подать иск об исполнении или расторжении договора, требуя возмещения убытков.

Следует также помнить, что размер задатка может варьироваться в зависимости от многих факторов. Но, как правило, чем ниже стоимость дома, тем выше величина вносимого задатка, и наоборот.

Иногда вместо «первоначального взноса» покупатель платит «задаток», который является авансом в счет цены.

Существует два вида compromesso: первый — это публичный документ, второй — частный контракт. Нотариус может либо составить публичный документ, либо заверить частный договор.

6. Договор.

Нотариальный акт, или окончательный договор, является заключительным актом в переговорах о купле-продаже недвижимости. По сути, он представляет собой фактический акт купли-продажи, то есть момент, когда происходит окончательная передача недвижимости от продавца новому владельцу.

Он составляется нотариусом покупателя и содержит все элементы, необходимые для регистрации объекта недвижимости (которые уже должны содержаться в compromesso).

Возможно, что стороны решат перейти к непосредственному оформлению сделки, не проходя через compromesso.

В случае совместной собственности акт должен быть подписан всеми совместными владельцами или их представителем, наделенным нотариальными полномочиями.

Проверка наличия закладных, заявлений на получение разрешения на строительство и проблем с зонированием может быть прямо поручена нотариусу; в противном случае нотариус отвечает за регистрацию заявлений продавца, а не за их достоверность.

Нотариус должен расшифровать договор. Оригинал должен храниться в архиве нотариуса.

Покупка недвижимости в Италии 2024 году. Затраты на приобретение.

Комиссия агентства недвижимости.

При покупке недвижимости в Италии 2024 году через агентство недвижимости комиссия, причитающаяся агентству, составляет около 3 % от цены покупки + НДС.

После того как владелец недвижимости сообщил о принятии предложения, сделка считается заключенной для агентства в соответствии со статьей 1755 Гражданского кодекса, и, следовательно, агентство имеет право на комиссию. Как правило, при этом 3 % + НДС не делится между продавцом и покупателем, а первый и второй платят по 3 % + НДС.

Регистрационный налог — Ипотечный налог — Кадастровый налог. 

Это три основных налога, которые необходимо уплатить при покупке недвижимости:

Кадастровая стоимость, указанная в договоре, является налогооблагаемой базой, на которую начисляются эти три налога. И в настоящее время она может быть ниже рыночной стоимости недвижимости.

Однако правило «кадастровой стоимости» применимо не ко всем сделкам купли-продажи. Например, если покупатель приобретает недвижимость не как «частное лицо», а как «компания», налогооблагаемой базой для налогов будет коммерческая цена недвижимости.

Сумма этих трех налогов, подлежащих уплате, варьируется в зависимости от типа недвижимости и «характеристик» покупателя и продавца:

1) Сделки, облагаемые пропорциональным регистрационным налогом (т.е. сделки, в которых продающей стороной является частное лицо; или компания, которая не строила и не ремонтировала недвижимость; или компания, которая строила или ремонтировала недвижимость более 5 лет и в договоре не использует опцию НДС):

1.1 Регистрационный налог:

-покупка в качестве первого жилья (проживание в течение 18 месяцев): 2% (рассчитывается по кадастровой стоимости)

-покупка в качестве второго жилья: 9% (рассчитывается от кадастровой стоимости, если покупатель — частное лицо, или от цены, указанной в договоре, если покупатель — компания или физическое лицо, покупающее в качестве индивидуального предпринимателя или профессионала);

Гербовый сбор не может быть меньше 1 000 евро

1.2 Фиксированный налог на ипотеку: €50;

1.3 Фиксированный кадастровый налог: €50.

2) Продажи, облагаемые НДС (т.е. те, где продающей стороной является компания, которая строила или реконструировала недвижимость менее 5 лет; или компания, которая строила или реконструировала недвижимость более 5 лет и в договоре использует опцию НДС):

2.1 НДС:

-в качестве первого жилья (проживание в течение 18 месяцев): 4% (всегда рассчитывается от цены, заявленной в акте);

-второго жилья: 10% (всегда рассчитывается от цены, заявленной в акте);

-элитный дом: 22% (рассчитывается по цене, указанной в акте);

2.2 Регистрационный налог: 200 евро;

2.3 Налог на ипотеку: 200 евро;

2.4 Кадастровый налог: 200 евро.

Эта схема действует как общее правило, но перед покупкой недвижимости всегда стоит уточнить точную сумму налогов, которые необходимо заплатить, чтобы впоследствии не было неприятных сюрпризов.

Нотариальные сборы.

В большинстве случаев нотариальные сборы оплачиваются за подготовку договора нотариусом. Но они могут взиматься и за подготовку предварительного договора, если стороны оформляют предварительный договор через нотариуса, который затем регистрирует оригинал вместе с документами.

Сумма варьируется от города  и рассчитывается на основе объявленной стоимости недвижимости. В целом они схожи, по крайней мере, с точки зрения нотариального заверения. Например, нотариус в крупном городе, таком как центр Милана, может взимать более высокие нотариальные сборы, чем нотариус в небольшом городке, что связано скорее с управленческими расходами, чем с нотариальным вознаграждением. 

Прочие расходы.

К ним могут относиться, например, оплата юридических услуг; услуги геодезиста или архитектора для осмотра недвижимости; услуги компании по переезду и т. д.

Управленческие расходы на приобретение недвижимости

IUC (единый муниципальный налог)

Это налог, который включает в себя три налога:

1. IMU (не оплачивается при покупке первого дома, если это не элитный дом).

2. TASI (налог на муниципальные услуги, такие как содержание улиц, общественное освещение и т.д.).

3. TARI (отходы, мусор). Все, кто владеет недвижимостью в Италии, будь то резидент или нерезидент, обязаны платить IUC, сумма которого делится на два/три этапа.

L’IMU взимается с кадастровой стоимости недвижимости плюс 5 процентов. Далее сумма умножается на коэффициент, соответствующий кадастровой категории. Базовая ставка для вторых домов составляет 0,76 %. Но муниципалитет может принять решение о ее повышении или понижении на 0,3 %.

То же самое относится и к TASI. Но следует также учитывать, что сумма TASI и TARI не может превышать 10,6 %.

TARI, с другой стороны, рассчитывается на основе квадратных метров.

Коммунальные услуги

Электричество, вода, отопление, телефон, газ обычно включают в себя фиксированный платеж плюс расходную часть и оплачиваются каждые два месяца.

Расходы на проживание в кондоминиуме:

Если вы покупаете недвижимость, являющуюся частью кондоминиума, вам придется платить сбор за кондоминиум, который зависит от размера и типа территории кондоминиума.

Кондоминиум — совместное владение,  чаще всего жилым комплексом, при котором каждая квартира является частной собственностью одного владельца. А общие площади (лестничная клетка, холл, двор, технические этажи и т. п.) находятся в совместном владении всех жильцов. 

Покупка недвижимости в Италии в 2024 году может стать вашей уже в этом году. Совместная работа с экспертами из italiatut позволит вам избежать беспокойств по любому поводу. Мы с удовольствием поможем вам приобрести свою мечту. По все вопросам пишите в чате.