🏠 Налоги при сдаче жилья в Италии: что нужно знать владельцам
Сдача недвижимости в Италии может приносить стабильный доход, особенно в туристических регионах. Но именно налоги определяют, сколько в итоге останется «чистыми». В 2025 году в Италии вступили новые нормы — от цифрового идентификатора жилья до обновлённых ставок cedolare secca. Разбираем всё, что важно знать владельцам и инвесторам.
📊 Какие налоги платит собственник при сдаче жилья
1. Cedolare Secca (единый налог)
Самая популярная схема для физических лиц.
Ставка зависит от типа аренды:
| Тип аренды | Ставка налога | Особенности |
|---|---|---|
| Долгосрочная (residenziale) | 21% | Простая декларация, без дополнительных сборов |
| По льготному договору (canone concordato) | 10% | Только в определённых муниципалитетах |
| Туристическая краткосрочная аренда | 21% | При условии регистрации договора |
📌 Cedolare Secca заменяет IRPEF, добавочные налоги и гербовый сбор — то есть платить отдельно ничего не нужно.
2. IRPEF (прогрессивный налог)
Если вы не применяете cedolare secca, действует стандартная шкала подоходного налога:
от 23% до 43% в зависимости от дохода.
Дополнительно взимаются региональные и муниципальные сборы (до 3%).
Этот вариант чаще выбирают компании или владельцы нескольких объектов.
3. IMU — налог на недвижимость
Ежегодный налог, который уплачивается дважды в год — в июне и декабре.
-
Основная ставка: 0,76% от кадастровой стоимости.
-
Может меняться в зависимости от муниципалитета.
-
Первое жильё (prima casa) обычно освобождается.
🧾 Новое в 2025 году: регистрация CIN и налог для вторых домов
С января 2025 года владельцы квартир для краткосрочной аренды обязаны получить CIN (Codice Identificativo Nazionale) — национальный идентификатор жилья.
Без него сдавать через Airbnb, Booking или агентства запрещено.
Кроме того:
-
Доходы от второй недвижимости теперь облагаются единым налогом 26%, если жильё сдается в туристических целях без применения cedolare secca.
-
Увеличены штрафы за неуплату и «серую» сдачу.
💼 Как подать декларацию и платить налоги
-
Регистрация договора аренды — в Agenzia delle Entrate (налоговая служба).
-
Оплата налога — онлайн через F24 (в банке или на сайте налоговой).
-
Декларация о доходах (Modello Redditi PF) — подаётся до 30 сентября следующего года.
Иностранцам, владеющим жильём, рекомендуется назначить налогового представителя в Италии (rappresentante fiscale), чтобы избежать ошибок и просрочек.
💡 Как оптимизировать налоги и не потерять доходность
✅ Выбирайте правильную форму аренды. Для физических лиц — cedolare secca, для компаний — ИП/юридическое лицо.
✅ Регистрируйте всё официально. Это защита от штрафов и конфликтов с арендаторами.
✅ Учитывайте расходы. Ремонт, мебель, налоги на владение можно списывать при обычной системе IRPEF.
✅ Используйте управляющую компанию. Она может удерживать и перечислять налоги, упрощая процесс.
🇮🇹 Пример расчёта
Квартира в Вероне сдаётся за €1 000 в месяц → доход €12 000 в год.
Если применить cedolare secca 21%, владелец заплатит:
€12 000 × 21% = €2 520 налога в год
Чистый доход: €9 480
Если же объект — в категории canone concordato, ставка 10% →
€12 000 × 10% = €1 200
Чистый доход: €10 800
Разница ощутимая.
🤝 Как помогает Italiatut
Мы сопровождаем клиентов на каждом этапе владения и сдачи жилья в Италии:
-
консультируем по выбору налогового режима;
-
помогаем зарегистрировать договор и декларацию;
-
подбираем бухгалтера и налогового представителя;
-
ведём расчёты аренды и коммунальных платежей.
💬 Если вы уже сдаёте жильё или только планируете — напишите Italiatut. Мы рассчитаем реальную налоговую нагрузку и подскажем, как её оптимизировать.
