Можно ли в Италии купить недвижимость: полный гид для иностранцев в 2025 году
Можно ли в Италии купить недвижимость: короткий ответ
Да, можно ли в Италии купить недвижимость иностранцу — можно. В Италии нет запрета на владение жильём для граждан других стран, включая Россию, СНГ, США, Канаду и большинство стран мира. Но есть нюансы:
-
для некоторых стран требуется принцип взаимности;
-
процесс покупки проходит через нотариуса, due diligence и проверки;
-
налоги и содержание дома могут существенно отличаться от привычных.
Ниже — полный разбор, как это работает в 2025 году.
1. Можно ли в Италии купить недвижимость без ВНЖ?
Да. Статус резидента не обязателен.
Вы можете купить:
-
квартиру в городе,
-
дом у моря,
-
тосканскую виллу,
-
коммерческий объект,
-
участок под реконструкции.
Единственное исключение — редкие сельскохозяйственные территории (их иногда запрещено покупать не-ЕС инвесторам, но существуют обходные механизмы через компании).
Важно: владение недвижимостью не даёт автоматический ВНЖ — но помогает укрепить досье, особенно по линии Residenza Elettiva или Investitore.
2. Как устроен рынок недвижимости Италии
Итальянский рынок сильно отличается от российского:
• До 40% сделок проходят off-market
Это означает:
-
объект не размещают на порталах,
-
продажа идёт через частных консультантов,
-
покупатели — только по рекомендациям.
Причина проста: итальянцы оберегают конфиденциальность, особенно в премиальном сегменте.
• Много старинных домов (до 1800–1900 годов)
Их покупают инвесторы, ценящие архитектуру. Но у таких объектов:
-
строгие правила реставрации,
-
требуется согласование в Soprintendenza,
-
возможны ограничения на перепланировки.
Поэтому due diligence обязателен.
• Огромная разница между регионами
-
Милан — дорогой, быстрый рынок, много инвестиций.
-
Рим — сложные документы, старые здания, дорогая эксплуатация.
-
Пулия, Калабрия — бюджетные объекты, иногда от 40–70 тыс. €.
-
Тоскана, озеро Комо — премиальный сегмент.
3. Как проходит сделка: по шагам
1. Выбор объекта
В Италии это делает не риелтор, а агентство + технический специалист, потому что важно проверить:
-
cadastral history,
-
соответствие планов,
-
отсутствие старых долгов.
2. Proposta d’acquisto (предложение о покупке)
Похож на «задаток». Обычно 5–10 тыс. €.
3. Compromesso (предварительный контракт)
Вносят 10–30% стоимости.
После подписания продавец не имеет права «передумать» (или выплачивает двойной депозит).
4. Акт у нотариуса
Единственный орган, который может закрыть сделку.
Вы обязаны присутствовать лично или оформить доверенность.
5. Регистрация
Через 1–3 недели вы — официальный собственник.
4. Налоги и расходы (только достоверная информация)
При покупке:
-
2% — если оформляете как основное жильё (при наличии ВНЖ).
-
9% — если как второе жильё.
-
IVA (НДС) 4–10–22% — при покупке у застройщика.
Ежегодно:
-
IMU (налог на недвижимость): 0,5–1,1%.
-
Tari (мусор): 200–500 € в год.
-
Spese condominiali (коммуналка в кондоминиумах): 40–250 € в месяц.
5. Самые безопасные форматы покупки
1. Новостройки класса A
Максимальная энергоэффективность.
Никаких скрытых дефектов.
2. Исторические объекты «с уже полученными разрешениями»
Экономит 6–12 месяцев бюрократии.
3. Недвижимость с уже действующей арендой
Идеальный вариант для инвесторов.
Если столкнулись с вопросом или сомнением, не оставайтесь одни — в наших Telegram-чатах можно обсудить проблему с экспертами Italiatut и теми, кто уже прошёл через похожий опыт.
6. Можно ли в Италии купить недвижимость дешево?
Да, можно ли в Италии купить недвижимость по относительно низкой цене — возможно, но важно понимать:
1. Дома за 1 евро — это миф для туристов
На практике:
-
нужно вложить 80–200 тыс. € в ремонт,
-
обязательства жёсткие,
-
срывы сроков приводят к штрафам.
2. Юг дешевле, но требует проверок
Многие дома продаются наследниками,
и у объекта может быть 3–10 собственников,
часть которых живёт за границей.
3. Дешёвые квартиры в небольших городах (40–70 тыс. €) реально существуют:
-
Пьемонт
-
Абруццо
-
Умбрия
-
Лигурия (в глубине региона)
Но там важно проверить коммунальные долги и статус технических планов.
7. Можно ли в Италии купить недвижимость для инвестиций?
Да, и это растущий тренд в 2025 году.
Самые прибыльные модели:
1. Туристическая аренда
ROI: 5–12%
Города: Милан, Флоренция, Верона, Венеция (ограничения!).
2. Сезонная аренда у моря
ROI: 4–10%
Города: Палермо, Бари, Трапані, Римини.
3. Долгосрочная аренда студентам и экспатам
Милан — лидер по доходности.
8. Как Italiatut помогает
Мы сопровождаем весь процесс:
• Поиск объекта (в т.ч. закрытого off-market)
Имеем доступ к частным предложениям.
• Техническая проверка (geometra)
Проверка документов, соответствие планов, скрытые дефекты.
• Юридическое сопровождение
Проверка долгов, ограничений, сервитутов, наследственных нюансов.
• Переговоры с продавцом
В Италии это критично — многие объекты можно «сбить» на 5–15%.
• Полное оформление сделки у нотариуса
• А также — консультации по ВНЖ на основании недвижимости
Недвижимость у моря в Италии: где лучше покупать в 2025 году
9. Совет от Italiatut
Если вы впервые думаете, можно ли в Италии купить недвижимость, начните с консультации.
Мы объясним:
-
в каком регионе безопаснее покупать,
-
какие документы потребуются,
-
сколько реально стоит содержание,
-
какие ошибки делают иностранцы (и как их избежать).
